Zám Eszter: Ingatlan-értékbecslési módszerek az Európai Unióba tartó Magyarországon

Szent István Egyetem, Ybl Miklós Műszaki Főiskolai Kar Műszaki Menedzser Szak 2004

A Vagyonadó Törvény (Ingatlanadó) az ingatlan tulajdonosa kötezettségévé teszi az ingatlana forgalmi értékének bevallását. Ennek kapcsán folytatásokban közzé tesszük Zám Eszter 2004. évben írt szakdolgozatát, a szerző jóváhagyásával, hogy képe legyen az ingatlanvagyon-értékelésről mindannak akit ez érdekel. /Szerk./

Köszönet

Ezúton szeretném megköszönni mindazoknak, akik önzetlenül segítettek a szakdolgozatom megírásában. Koncz Gabriella tanárnőnek, hogy vállalta a belső konzulens szerepét és alapos odafigyeléssel ellenőrizte mindvégig a munkámat. Továbbá Tilk László Gézának, aki külső konzulensemként átadta nekem rengeteg tapasztalatát. Rajtuk kívül a szakdolgozatom megírásában igen sok támogatást kaptam vőlegényemtől, Tilk Gergely Lászlótól, ezúton köszönöm neki is mindennapi értékes segítségét.Legvégül, de nem utolsó sorban köszönettel tartozom szüleimnek, hogy mindvégig támogatták főiskolai tanulmányaimat, és testvéremmel együtt tudásukkal és tanácsaikkal segítették a szakdolgozatom megírását.

1. Bevezetés

Szakdolgozatom két különálló részből áll. Először az ingatlanértékelés kialakulásával, az ingatlan-értékbecslési módszerek bemutatásával foglakozom, majd a magyarországi banki értékbecslés sajátosságainak és az ingatlan értékelők, szakértők, hitelintézetek munkáját segítő ingatlan adatbankok bemutatásával zárom az első részt. A dolgozatomban használt egyes fogalmak pontosabb megértését segíti a függelékben található fogalomtár. Munkám második felében egy konkrét gyakorlati példán keresztül mutatom be, hogyan történik egy lakóingatlan értékelése.

Az ingatlanértékelési szakma hazánkban nincs könnyű helyzetben. Több ezer ingatlan-értékelő tevékenykedik a piacon, és az igények, elvárások velük szemben egyre magasabbak. Sajnos hiányos jogszabályi környezetben kell tevékenykedniük, aminek a jövőben mindenképpen változnia kell. Egy másik probléma, hogy nagy a tájékozatlanság ebben a szakmában, annak ellenére, hogy a továbbképzés, a friss ismeretek átadása napjainkban több szakmai közép- és felsőfokú oktatási intézmény lévén megoldott.

Magyarország EU csatlakozásának küszöbén elkerülhetetlen, hogy a magyar szakemberek megismerjék az európai normákat, szabályokat. Ezért nagy figyelmet szenteltem az EVS 2003 című szabálykönyvnek, amely az EU eszközértékelési alapdokumentuma, és melynek jelentőségét az adja, hogy tartalma már az Európai Unió iránymutatásait, egységes szabályozását követi.

A dolgozatom második részében szereplő értékbecslési szakvélemény formailag és tartalmilag is megfelel a jelenleg fennálló hazai előírásoknak. Teljesen különálló részként kezeltem, külön oldalszámozással, tartalomjegyzékkel, a megelőző elemzésekre való hivatkozások nélkül. Az értékbecslés tárgya egy budapesti, II. kerületi, újépítésű családi ház. A jogi és műszaki szempontok szerinti bemutatás után az ingatlan forgalmi értékének meghatározásához valamennyi értékelési eljárást alkalmaztam, így mind a három elméletben említett módszert bemutatom. Az egyes értékelési módszerek végén különböző értékeket kaptam, így egy összefoglaló értékeléssel zárom munkámat, továbbá ezek kontrollját végeztem el egy Magyarországon új, de a nemzetközi gyakorlatban (EVS 2003) ismert (statisztikai) módszer segítségével.