|
1.1. A magyarországi ingatlanértékelés története, kialakulása
Az ingatlanértékelés mai formája a XX. század elején alakult ki hazánkban, alapjait Dr. Kotsis Endre fektette le az "Épületek értékbecslése" című, 1942-es munkájával. Magyarországon a II. világháború befejeződése után a szakma fejlődése visszaesett, a szocializmus évtizedeiben az értékelés legtöbbször hatósági feladatként jelent meg, amelyet az illetékhivatalok és az adóhivatalok végeztek.
A klasszikus, független, eseti érték-megállapítás hagyományait az igazságügyi szakértők vitték tovább, akik így az évek során óriási tapasztalati tudásra tettek szert.Az igazságügyi szakértői munka sok esetben az ár- és költségelemzésekben testesült meg, miután a tervutasításos rendszerben valódi ingatlanpiac nem működött. Helyiségelosztó bizottságok, kisajátítási és kártalanítási szakértők működtek jobbára az állami érdekek érvényesítése érdekében. Ahhoz, hogy újra piaci körülmények alakulhassanak ki az ún. rendszerváltásra volt szükség.
Az 1988-ban megjelent társasági törvényt követően már nemcsak a lakás-célú, hanem a kereskedelmi és ipari ingatlanok piaca is fejlődésnek indult, tömeges igény merült fel az ingatlanértékelés iránt. Mindehhez hozzá járult az 1990-es években a privatizáció, mely még nagyobb lendületet adott az ingatlanpiac fejlődéséhez. Ahogyan a magyar gazdaság formálódott, átalakult, igen nagy szerepet kaptak az átalakulási vagyonértékelések, a hitelfedezetként való ingatlanértékelések. Értékelő cégek százai alakultak ekkor meg. Minden átalakuló vállalat vagyonát nettó pótlási költség elvén értékelték át. Ez egészen a 90-es évek első felében, nem jelentett gondot, hiszen ezeket nem értékesítették a szabad piacon.
Napjainkban azonban az értékelés procedúrája után rendszerint piaci megmérettetés következik: a tulajdonos ugyanis el kívánja adni ingatlanát, a vevő gyakran készpénzzel fizet, a bank, okulva a rossz tapasztalatokból, különleges biztonságot vár el. Ezeknek az elvárásoknak csak úgy lehet megfelelni, ha az értékelők piaci szemlélettel határozzák meg az ingatlanok értékét. Akik, illetve amely cégek megmaradtak az értékelési piacon, azok egyre inkább felismerik ezeket a követelményeket, és igyekeznek a nyugati országokban bevált módszereket importálni.
Magyarországon az értékbecslés tudománya még kialakulóban van, sok szubjektív elemet tartalmaz, más fejlett piaci környezetből táplálkozik (ami a magyarországi sajátosságok figyelembe vétele nélkül nem megfelelő eljárásokhoz vezethet. Lásd 2. fejezet!) Hazánkban a jogszabályok jelenleg (2004-ben) csak a hitelfedezeti érték megállapítására adnak kötelező eljárási szabályokat, standardokat. A többi értékelési célcsoportra a szakirodalom nyújt csupán irányelveket, útmutatásokat. [2]
Szerző: Zám Eszter: Ingatlan-értékbecslési módszerek az Európai Unióba tartó Magyarországon, Szent István Egyetem, Ybl Miklós Műszaki Főiskolai Kar Műszaki Menedzser Szak 2004
|
